מה המשמעות של שינוי תב"ע ולמה זה דורש השקעה כה גדולה?
תוכנית בניין עיר היא המסמך הסטטוטורי הקובע את ייעוד הקרקע זכויות הבנייה קווי הבניין ומגבלות נוספות על כל חלקה במדינת ישראל. כאשר יזם או בעל קרקע מעוניין לבנות מעבר למה שהתוכנית הקיימת מתירה עליו ליזום הליך של שינוי התוכנית. תהליך זה ארוך מורכב ודורש אישורים של ועדות תכנון ובנייה שונות. בשל ההשפעה הציבורית הרחבה של כל שינוי תכנוני הרשויות דורשות רמת פירוט גבוהה מאוד מה שמחייב העסקת סוללת יועצים מקצועיים.
חשוב להבין כי לא מדובר רק בשרטוט של קווים על נייר. הליך של בקשה לשינוי תב ע כולל בחינה מעמיקה של תשתיות קיימות פתרונות תנועה השפעה סביבתית והשתלבות במרקם העירוני. כל אלו דורשים עבודה מקצועית מדוקדקת שעולה כסף רב עוד לפני שהונחה הלבנה הראשונה בשטח.
פירוט הוצאות התכנון המרכזיות
כדי לבצע ניתוח כדאיות כלכלית אמיתי חובה להכיר את כל השחקנים המשתתפים בהכנת התוכנית. צוות התכנון הוא המנוע שדוחף את הפרויקט קדימה וחיסכון בעלויות בשלב זה עלול לעלות ביוקר בהמשך הדרך.
האדריכל המוביל עורך התוכנית
האדריכל הוא למעשה מנצח התזמורת של הפרויקט כולו. תפקידו אינו מסתכם רק בעיצוב המבנה או בחלוקת החללים אלא הוא הגורם המקצועי שמרכז את כלל עבודת היועצים מול רשויות התכנון. הוא זה שבוחן את המדיניות העירונית מגבש את תפיסת התכנון ועורך את מסמכי התוכנית בהתאם לנוהל מבא"ת הנוהל הממשלתי המחייב להגשת תוכניות.
שכר הטרחה של אדריכל בפרויקט מסוג זה משתנה מאוד ותלוי בהיקף העבודה במורכבות הסטטוטורית ובסמכות הוועדה אליה מוגשת התוכנית ועדה מקומית מול ועדה מחוזית. עבודה עם משרד אדריכלות בעל ניסיון ספציפי ברישוי ובהובלת תוכניות בניין עיר היא קריטית להצלחת המהלך ולקיצור זמני ההמתנה הארוכים במוסדות התכנון.
שמאי מקרקעין וניתוח כדאיות ראשוני
תפקידו של שמאי המקרקעין קריטי כבר מהשלב הראשון. עוד לפני שמתחילים לשלם ליועצים השונים השמאי עורך בדיקת כדאיות כלכלית המוכרת גם כדו"ח אפס. בדיקה זו משקללת את שווי הקרקע במצבה הנוכחי את העלויות הצפויות בתהליך התכנון והבנייה ואת שווי הפרויקט הגמור. עלות שירותיו של שמאי יכולה לנוע בין אלפי שקלים לבדיקה ראשונית לעשרות אלפי שקלים לליווי מלא הכולל תקן 22 הדרוש לשיווק פרויקטים יזמיים.
עורכי דין מומחים לתכנון ובנייה
שינוי ייעוד קרקע או הגדלת זכויות בנייה גוררים אחריהם פעמים רבות התנגדויות מצד שכנים או ארגונים שונים. עורך דין המתמחה בדיני תכנון ובנייה מלווה את ההליך מבחינה משפטית מוודא את תקינות הבעלויות מנסח הסכמי שיתוף במידת הצורך ומייצג את היזם בפני ועדות הערר השונות. לעיתים כאשר הליך תכנוני מסתבך עורך הדין הוא זה שמציל את הפרויקט מפסילה מוחלטת.
יועצי תנועה ומומחים נוספים
הוספת יחידות דיור או שטחי מסחר יוצרת עומס נוסף על תשתיות הרשות המקומית. לכן ועדות התכנון דורשות חוות דעת של יועצי תנועה הבוחנים את דרכי הגישה למגרש השתלבות בכבישים עירוניים ותכנון חניונים בהתאם לתקן החניה הארצי. פרויקטים מורכבים יותר ידרשו גם יועצי סביבה אקוסטיקה נוף שימור ועוד. כל יועץ כזה מוסיף אלפי עד עשרות אלפי שקלים לשורת ההוצאות בשלב התכנון.
הפיל שבחדר היטל השבחה עתידי
אם הגענו עד לכאן ואספנו את כל עלויות היועצים הגענו להוצאה הכבדה ביותר בכל הליך של שינוי תכנוני היטל ההשבחה. כאשר רשות מקומית מאשרת תוכנית המעלה את שווי הקרקע לדוגמה על ידי תוספת קומות שינוי ייעוד מחקלאות למגורים או הגדלת אחוזי בנייה החוק קובע כי הציבור זכאי לחלק מאותה התעשרות.
על פי החוק היטל ההשבחה עומד על חמישים אחוזים מגובה ההשבחה. כלומר אם בעקבות אישור התוכנית שווי המגרש קפץ במיליון שקלים הוועדה המקומית תגבה חצי מיליון שקלים כהיטל. תשלום זה נגבה בעת מימוש הזכויות אשר מוגדר בחוק כמכירת הנכס או בעת קבלת היתר בנייה מכוח התוכנית החדשה. למידע מורחב על מנגנון המס ניתן לעיין בפרסומי מינהל התכנון הממשלתי.
ניתוח כדאיות כלכלית הלכה למעשה
כדי להבין האם הפרויקט כדאי ניקח מקרה בוחן תיאורטי. נניח שברשותכם מגרש המאפשר בניית בית פרטי אחד ואתם מעוניינים להגיש תוכנית נקודתית בסמכות הוועדה המקומית להוספת יחידת דיור נוספת.
| סעיף הוצאה הכנסה | הערכת סכום בשקלים |
|---|---|
| שווי המגרש הנוכחי טרם השינוי | 3,000,000 |
| עלויות תכנון יועצים אגרות עורכי דין | 250,000 |
| שווי מוערך של המגרש לאחר אישור התוכנית | 4,500,000 |
| השבחה ברוטו | 1,500,000 |
| היטל השבחה משוער חמישים אחוז | 750,000 |
| רווח יזמי נטו לאחר תכנון והיטל ולפני מיסוי נוסף | 500,000 |
במקרה זה אנו רואים שלמרות ההוצאות הכבדות של התכנון והיטל ההשבחה נותר רווח יזמי משמעותי. עם זאת יש לקחת בחשבון את עלויות המימון. תהליך תכנוני אורך בממוצע בין שנתיים לחמש שנים. אם הכסף להליך מגיע מהלוואות הריביות המצטברות לאורך השנים עלולות לנגוס משמעותית בשורת הרווח הסופית. לכן יש לבצע ניתוח רגישות הלוקח בחשבון עיכובים של מספר שנים מעבר למתוכנן.
חלופות תכנוניות מתי שינוי אינו משתלם?
לעיתים לאחר ישיבה משותפת עם מחלקת חוקים ותקנות במשרדנו אנו מגלים כי ניתן להשיג את מטרות הלקוח ללא כניסה להליך הארוך של שינוי תוכנית. חשוב לבדוק תמיד את תיק הבניין ביסודיות.
במקרים רבים ניתן למקסם את זכויות הבנייה הקיימות באמצעות ניצול הקלות המותרות על פי חוק במסגרת של בקשה רגילה עבור אדריכל היתר בניה שילווה את התהליך. אפשרות נוספת במקרים מסוימים היא הגשת בקשה לשימוש חורג אשר מאפשרת שימוש בנכס למטרה שונה מהקבוע בתוכנית לתקופה מוגבלת ללא צורך בשינוי התוכנית כולה.
השלבים בדרך לאישור התוכנית
ניהול לוחות הזמנים הוא החלק המאתגר ביותר עבור יזמים. התהליך מתחיל בהכנת סקיצות רעיוניות ובדיקות היתכנות אל מול מהנדס העיר ואדריכל העיר. לאחר קבלת אור ירוק עקרוני מתחילים בעריכת המסמכים והגשתם למערכת המקוונת.
לאחר בדיקת תנאי סף התוכנית מובאת לדיון להפקדה. אם הוחלט להפקידה היא מפורסמת לעיון הציבור למשך חודשיים בהם כל אדם הרואה עצמו נפגע רשאי להגיש התנגדות. הטיפול בהתנגדויות הוא שלב קריטי הדורש מיומנות רבה מצד האדריכל ועורך הדין המלווה. רק לאחר שמיעת ההתנגדויות ודחייתן או קבלתן החלקית ניתן להגיע ליעד הנכסף של מתן תוקף לתוכנית ולפרסומה ברשומות.
על פי נתוני הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה משך הזמן הממוצע לאישור תוכנית בסמכות מקומית עומד על כשנה וחצי עד שלוש שנים ואילו בתוכניות בסמכות מחוזית משך הזמן ארוך משמעותית. עובדה זו מחייבת היערכות כלכלית מדוקדקת וניהול סיכונים חכם מצד יזם הפרויקט.
