אישור בנייה בחצר: פרגולות, מחסנים וחניות

המהפכה של תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה

בעבר הלא רחוק כל שינוי קטן בחצר הבית חייב את בעל הנכס לעבור מסלול ייסורים בירוקרטי ארוך ומייגע. הוספת סוכך פשוט או הקמת מחסן קטן לפלסטיק דרשו הגשת תוכניות מפורטות המתנה של חודשים ארוכים לתשובת הוועדה המקומית ותשלום אגרות בנייה ויועצים. מצב זה יצר עומס אדיר על מחלקות ההנדסה ברשויות המקומיות והוביל לכך שאזרחים רבים בחרו לבנות בניגוד לחוק פשוט כדי להימנע מהתהליך המתיש.

השינוי המהותי הגיע עם אישורו של תיקון מאה ואחד לחוק התכנון והבנייה המוכר בציבור גם בשם רפורמת הפרגולות. מטרת הרפורמה הייתה לייעל את המערכת להפחית את העומס על הוועדות לתכנון ולבנייה ולהעביר את האחריות למקרים פשוטים לידי האזרח. התיקון הגדיר שורה ארוכה של עבודות פטורות מהיתר אשר אינן משנות את שלד הבניין אינן פוגעות בחזית הרחוב ואינן מהוות סכנה בטיחותית לציבור.

חשוב להבין כי פטור מהיתר אין משמעותו פטור מחוקי התכנון. גם עבודה הפטורה מהיתר חייבת להיות תואמת את התוכניות החלות על המגרש את התב ע המקומית ואת ההנחיות המרחביות של הרשות. במקרים רבים הפטור מותנה בדיווח מקוון לרשות ובהגשת אישורים הנדסיים. כאן בדיוק נכנסת לתמונה מחלקת חוקים תקנות וניתוח זכויות שלנו המבצעת בדיקה יסודית טרם תחילת העבודה כדי לוודא שאתם אכן זכאים לפטור וכי התכנון שלכם תואם את זכויות הבנייה המותרות לכם.

פרגולות בחצר מתי יש פטור ומתי חובה לדווח

האלמנט המבוקש ביותר בחצר הישראלית הוא ללא ספק המצללה או בשפת העם פרגולה. השמש הקופחת בימי הליץ מחייבת יצירת אזור מוצל ונעים לישיבה. על פי הגדרות החוק פרגולה היא מבנה בלא קירות אשר תקרתו מהווה משטח הצללה שבו המרווחים בין החלקים האטומים מהווים לפחות ארבעים אחוזים משטח התקרה. כדי ללמוד עוד על ההגדרה הרשמית תוכלו לקרוא על מצללה ממקורות חיצוניים מוסמכים.

התנאים לקבלת פטור מהיתר בנייה לפרגולה

כדי שהפרגולה שלכם תהיה פטורה מהליך מלא של הוצאת היתר בניה עליה לעמוד במספר תנאים מצטברים קפדניים. ראשית שטח הפרגולה לא יעלה על חמישים מטרים רבועים או על רבע משטח החצר הפנוי הגדול מביניהם. שנית הפרגולה חייבת להיות מוקמת על גבי הקרקע הפנויה בחצר או על גג המבנה. שלישית החוק אוסר על סגירת הפרגולה באמצעות קירות מלאים וניתן להשתמש רק במסכים נגללים או סגירות חורף זמניות קלות.

מבחינת חומרים הפרגולה חייבת להיות בנויה מחומרים קלים כגון עץ אלומיניום ברזל או פלסטיק. בניית עמודי בטון או יציקת תקרת בטון אינה נחשבת לפרגולה בשום מקרה ותחייב היתר בנייה מלא ושימוש בזכויות בנייה עיקריות של הנכס. כמו כן אסור לחרוג מקווי הבניין המוגדרים בתב ע אלא אם קיימת הקלה ספציפית בהנחיות המרחביות של העירייה שלכם.

חובת הדיווח ואישור מהנדס קונסטרוקציה

רבים טועים לחשוב שפטור מהיתר משמעותו שאפשר פשוט ללכת ולקנות חומרים ולהתחיל לבנות. החוק קובע במפורש כי לאחר הקמת הפרגולה קיימת חובת דיווח לוועדה המקומית תוך ארבעים וחמישה ימים ממועד סיום העבודות. הדיווח נעשה באמצעות טופס מקוון המוגש למחלקת ההנדסה.

החלק הקריטי ביותר בדיווח הוא צירוף אישור של מהנדס מבנים קונסטרוקטור המאשר כי הפרגולה מעוגנת כראוי יציבה ואינה מהווה סכנה בטיחותית למשתמשים בה ולסביבה. כאשר מדובר בפרגולה המוקמת על גבי מרפסת או גג המהנדס חייב לאשר גם כי המבנה הקיים מסוגל לשאת את העומס הנוסף של הפרגולה. אי הגשת הדיווח והאישור ההנדסי הופכת את הפרגולה למבנה בלתי חוקי וחושפת את בעלי הנכס להליכים משפטיים ודרישות להריסה.

הצבת מחסן בחצר החוקים שאתם חייבים להכיר

מחסן גינה הוא פתרון אחסון אידיאלי לכלים אופניים ציוד גינון ועוד. בדומה לפרגולות גם בתחום המחסנים החוק מאפשר הקלה משמעותית אך רק תחת תנאים מסוימים מאוד. כדי להציב מחסן ללא צורך בהוצאת היתר בניה יש לוודא כי הוא עונה במדויק להגדרות של מחסן קל פטור מהיתר.

מגבלות גודל חומרים ומיקום

שטחו של מחסן הפטור מהיתר אינו יכול לעלות על שישה מטרים רבועים וגובהו המרבי לא יעלה על שני מטרים וארבעים סנטימטרים. אם המחסן מוקם עם גג משופע גובהו בנקודה הגבוהה ביותר יכול להגיע עד שני מטרים ושישים סנטימטרים. על המחסן להיות עשוי מחומרים קלים בלבד כגון פלסטיק עץ פח או פאנל מבודד. בניית מחסן מבלוקים או יציקת רצפת בטון תדרוש היתר בנייה מלא.

מיקום המחסן הוא קריטי. על פי החוק אין למקם את המחסן בחזית הקדמית של הבית הפונה לרחוב אלא רק בחצר האחורית או הצדדית. בנוסף לא ניתן לחבר את המחסן לתשתיות קבועות של מים ביוב או חשמל. המשמעות היא שמחסן כזה נועד לאחסון נטו ולא ניתן להמיר אותו למשרד ביתי לקליניקה או ליחידת דיור קטנה. שימוש כזה ייחשב לעבירת בנייה חמורה של שימוש חורג ועלול לגרור קנסות כבדים.

קירוי חניה פרטית בחצר מותר או אסור

בעלי בתים פרטיים רבים מבקשים להגן על רכבם מפני פגעי מזג האוויר שמש קופחת בקיץ וגשם בחורף. קירוי חניה הוא נושא המעלה שאלות רבות היות והוא יכול ליפול תחת הגדרות משפטיות שונות בהתאם לאופן הביצוע.

אם בחרתם להקים סוכך מתקפל קל או פרגולה שנועדה להצל על החניה הרי שאלמנטים אלו נכללים תחת תקנות הפטור מהיתר כל עוד הם עומדים באותן מגבלות של פרגולה רגילה בחצר תנאי ההצללה חומרים קלים ואי חריגה מקווי בניין. במקרה זה תדרשו לאותו תהליך דיווח והגשת אישור מהנדס קונסטרוקציה.

עם זאת אם החלטתם לבנות סביב החניה קירות לסגור אותה באמצעות תריס גלילה חשמלי שער קבוע או לבנות מוסך של ממש גראז עשוי מחומרים קשיחים עבודה זו אינה פטורה מהיתר. בניית חניה סגורה דורשת הגשת בקשה להיתר בנייה במסלול רגיל ולעיתים אף מצריכה שימוש בזכויות בנייה המוקצות לחניות מקורות בהתאם לתב ע החלה על המגרש. למידע ממשלתי ורשמי בנושא כדאי להתעדכן באתר מינהל התכנון המרכז את כלל התקנות העדכניות.

מתי נדרש היתר בניה מלא לעבודות בחצר

למרות ההקלות המשמעותיות שהביא עמו תיקון מאה ואחד לחוק ישנם מקרים רבים שבהם הפיתוח בחצר מחייב פנייה אל משרד אדריכלים והתחלת תהליך רישוי מלא לקבלת היתר בנייה. התהליך הכרחי כאשר העבודה המבוקשת חורגת מהגדרות הפטור או כאשר מדובר בבנייה קשיחה וקבועה.

תוספות בנייה המצריכות היתר

• חריגה ממידות: פרגולה ששטחה עולה על חמישים מטרים רבועים או מחסן ששטחו עולה על שישה מטרים רבועים מחייבים היתר.
• בנייה מחומרים קשיחים: כל מבנה הכולל יציקות בטון קירות בלוקים או תקרות קשיחות דורש היתר וחישוב שטחים.
• בריכות שחייה: חפירת בריכת שחייה קבועה בחצר הכוללת חדר מכונות ותשתיות מחייבת תמיד היתר בנייה ואישורים ממשרד הבריאות והגנת הסביבה.
• חומות וגדרות: בניית חומת בטון המפרידה בין מגרשים או כלפי הרחוב אשר גובהה עולה על הגובה המותר בפטור לרוב מטר וחצי דורשת תכנון הנדסי והיתר.

בניית ממד בחצר תוספת קריטית

במציאות הביטחונית של ישראל הדרישה להוספת מרחב מוגן דירתי היא עצומה. בעלי בתים רבים שאין ברשותם ממד מבקשים להקים אחד כזה בחצר ביתם סמוך למבנה הקיים. חשוב להדגיש בצורה הברורה ביותר הוספת מרחב מוגן לעולם אינה פטורה מהיתר בנייה.

תהליך של בניית ממד בחצר הוא תהליך מורכב הדורש אישורים קפדניים של פיקוד העורף עמידה בתקני בטיחות מחמירים יציקות בטון מזוין וחיבור תקני למבנה הקיים. במשרדנו מחלקת התכנון האדריכלי עובדת בשיתוף פעולה מלא מול פיקוד העורף והוועדות המקומיות כדי לתכנן ממד תקני פונקציונלי שמשתלב היטב במראה הבית והחצר ומאושר בזמן הקצר ביותר האפשרי.

השלכות של בנייה בלתי חוקית וכיצד להכשיר אותה

הפיתוי להקים מבנה בחצר ללא בדיקה וללא דיווח הוא גדול אך ההשלכות עלולות להיות הרסניות מבחינה כלכלית ונפשית. פקחי הבנייה של הרשויות המקומיות מבצעים סיורים שוטפים בשכונות וכן נעזרים בטכנולוגיות צילום אוויר ורחפנים כדי לאתר תוספות בנייה בלתי חוקיות. בנוסף תלונות של שכנים הן מקור שכיח מאוד לגילוי עבירות בנייה בחצר.

כאשר מתגלה מבנה בלתי חוקי הרשות המקומית רשאית להוציא צו הפסקת עבודה מנהלי צו הריסה ואף להגיש כתב אישום פלילי נגד בעל הנכס. מעבר לקנסות הכבדים מבנה ללא היתר ימנע מכם למכור את הנכס בעתיד לקבל משכנתא או לבצע העברת טאבו. אם כבר בניתם מבנה שדורש היתר או שחרגתם מתנאי הפטור הפתרון הנכון הוא פנייה למסלול של הכשרת חריגות בניה בדיעבד.

במסגרת תהליך זה מחלקת הרישוי והליווי מול הרשויות שלנו נכנסת לפעולה אנו מנתחים את מצב הבנייה הקיים בודקים את זכויות הבנייה שנותרו בנכס ופועלים מול הוועדה המקומית כדי לאשר את המבנה בדיעבד ולהפוך אותו לחוקי ותקני תוך צמצום החשיפה המשפטית של הלקוח.

סיכום התקנות בטבלה מרוכזת

כדי להקל עליכם את הבנת החוק ריכזנו את עיקרי התקנות הנוגעות לבנייה קלה בחצר בטבלה נוחה ומסודרת.

הגישה המקצועית לבנייה בחצר

הגישה שלנו במשרד שי אדריכלות מבוססת על שיטת עבודה של שלוש מחלקות אשר מבטיחה כי כל פרויקט קטן כגדול מקבל את המעטפת המקצועית המושלמת. כאשר לקוח מגיע אלינו עם רצון לפתח את החצר מחלקת החוקים מנתחת תחילה את תיק הבניין ומוודאת מה מותר ומה אסור. לאחר מכן מחלקת התכנון מעצבת פתרונות יצירתיים שעומדים בדרישות הלקוח אך לא חורגים מהתקנות ולבסוף מחלקת הרישוי מנהלת את ההתקשרות מול הרשות המקומית בין אם מדובר בהגשת דיווח פשוט ובין אם מדובר בהוצאת היתר בנייה מורכב.

תכנון מוקדם יסודי ועבודה מול אנשי מקצוע מנוסים הם המפתח לחצר יפה חוקית וכזו שמעלה את ערך הנכס שלכם ללא עוגמת נפש וללא קנסות מיותרים.