בריכות שחייה פרטיות הן תופעה נפוצה בישראל, בין היתר נוכח הקיץ הארוך וריבוי החודשים החמים. בשנים האחרונות הפך נפוץ גם חימום בריכות, המאפשר שימוש בהן לאורך חודשי החורף. עם זאת, מבחינה תכנונית ומשפטית, בריכת שחייה מכל סוג מהווה עבודת בנייה הכפופה לדיני התכנון והבנייה, לתכניות החלות על המקרקעין ולמדיניות מוסדות התכנון.
מאמר זה סוקר את המסגרת החוקית והמעשית להוספת בריכות שחייה פרטיות בשלושה מצבים נפוצים: בתים פרטיים (צמודי קרקע), דירות גן בבנייה רוויה, ובריכות על גגות / מרפסות גג (פנטהאוזים) בדגש על הפרקטיקה והמדיניות בעיר הרצליה, אך תוך התייחסות לעקרונות כלל־ארציים.
1. היכן ניתן להקים בריכת שחייה פרטית
ככלל, בריכות שחייה פרטיות ניתנות להקמה על קרקע בלבד, למעט מקרים מיוחדים המאושרים מכוח תכניות נקודתיות או הקלות. מרבית הרשויות המקומיות נוטות להתיר הקמת בריכות בעיקר במגרשים שעליהם בנויה יחידת דיור אחת או שתיים (בית פרטי / דו־משפחתי).
בבנייה רוויה דירות גן, גגות ופנטהאוזים מדובר באפשרות מותנית, שאינה זכות מוקנית, ודורשת בחינה פרטנית, לרוב בהליך של הקלה.
2. בתים פרטיים וצמודי קרקע
במגרשים צמודי קרקע, הנטייה התכנונית היא לאפשר הקמת בריכת שחייה פרטית, בכפוף להוראות התכנית החלה:
- עמידה בקווי בניין;
- שמירה על מרחקים מגבולות מגרש ומבנים סמוכים;
- התאמה לייעוד הקרקע ולזכויות הבנייה;
- פתרונות ניקוז, בטיחות וגידור.
גודל הבריכה אינו קבוע בחוק ארצי, ותלוי בתב"ע המקומית:
בהרצליה קיימות תכניות המאפשרות ניצול רחב של שטח החצר לבריכה, בכפוף לקווי הבניין בלבד;
גודל מגרש מינימלי שבו ניתן בדרך כלל לשקול הקמת בריכה הוא כ־500 מ"ר, אם כי מדובר בכלל אצבע ולא בכלל מחייב.
3. דירות גן בבניינים משותפים
בדירות גן, המצב מורכב יותר. ברוב התכניות השכונתיות אין הוראה מפורשת המתירה הקמת בריכות שחייה פרטיות. לפיכך, הקמת בריכה מחייבת:
- היתר בנייה;
- לרוב בקשה להקלה מהתכנית החלה;
- פרסום הבקשה ומתן זכות להתנגדויות.
בנוסף, נדרש לבחון היבטים קנייניים:
- זיקה לרכוש המשותף;
- הצמדות ותקנון הבית המשותף;
- הצורך בהסכמות בעלי זכויות אחרים.
ועדת התכנון נוטות לבחון בקפידה מטרדים אפשריים: רעש, פרטיות, עומסים על תשתיות, בטיחות והשפעה על דירות סמוכות.
4. בריכות על גגות ומרפסות גג (פנטהאוזים)
כל תוספת בריכה על גג מחייבת היתר בנייה כחוק. מדובר באחת הקטגוריות הרגישות ביותר תכנונית, בשל העומסים והשלכות הבטיחות.
במסגרת הבקשה יידרשו, בין היתר:
חישובים סטטיים וחיזוקים קונסטרוקטיביים;
חוות דעת מהנדס לבריכה ולחדר המכונות;
יועץ אינסטלציה ונספח סניטרי מאושר;
יועץ אקוסטיקה, בשל רעש חדרי המכונות;
תיאום עם מחלקות ניקוז ותאגיד המים.
הפרקטיקה מלמדת כי כאשר הבריכה ממוקמת על גג הדירה שאותה היא משרתת (פנטהאוז), הנטייה לאשר גבוהה יותר, בכפוף לעמידה בתנאים מחמירים. לעומת זאת, בריכה מעל דירות אחרות תיבחן במשנה זהירות.
5. שיקולי ועדות התכנון פסיקה ועררים
ועדות הערר קבעו כי כאשר הבקשה לבריכה חורגת מהתכנית החלה, יש לבחון אותה לפי מכלול שיקולים, ובהם:
- מועד אישור התכנית החלה;
- האם הבריכה תוכננה מראש או נוספה לאחר אכלוס;
- צפיפות הבנייה ומספר הדירות המושפעות;
- מיקום הבריכה, גודלה והמרחקים מדירות אחרות;
- מיקום חדר המכונות ועוצמת הרעש;
- השפעה על חזות הבניין;
- השוואת המטרד לשימושים סבירים אחרים;
- שיקולי בטיחות.
שיקולים אלו מיושמים בבקשות בהרצליה, הן בדירות גן והן בפנטהאוזים.
6. הנחיות מרחביות ומדיניות בהרצליה
בהרצליה, לצד התכניות הסטטוטוריות, פועלת הוועדה המקומית בהתאם למדיניות מרחבית מצטברת:
- העדפה לבריכות בבתים פרטיים וצמודי קרקע;
- בחינה מחמירה בבנייה רוויה;
- הקפדה על קווי בניין, ניקוז ותשתיות;
- דרישות בטיחות ורעש מחמירות;
- אישור חריגים בכפוף לתנאים רבים.
מקרים שאושרו בפועל (למשל בפנטהאוזים בגליל ים) מלמדים כי אישור אפשרי אך אינו מובן מאליו.
7. עלויות ולוחות זמנים
- שכר טרחת אדריכל להיתר בריכה: כ־40,000 ש"ח בממוצע;
- כולל יועצים העלות עשויה להגיע לכ־55,000 ש"ח ואף יותר;
- אגרת היתר לרוב לפי שטח הבריכה (כ־2,000 ש"ח למ"ר בממוצע);
- משך הליך רישוי: לרוב בין מספר חודשים לשנה, ולעיתים אף מעבר לכך.
8. בנייה ללא היתר – אכיפה וצו הריסה
בניית בריכה ללא היתר מהווה עבירת בנייה. הפסיקה והאכיפה מלמדות כי גם בריכות קיימות שנים רבות אינן חסינות מצווי הריסה, ובפרט כאשר מדובר בפלישה לשטח ציבורי או חריגה מהותית מהתכנון.
האינטרס הציבורי בשמירה על תכנון תקין גובר, דרך קבע, על הרצון הפרטי בבריכה.
9. סיכום
בריכת שחייה פרטית בגן, על גג או בבית פרטי היא אפשרות תכנונית מותנית. הדרך היחידה לפעול בביטחון היא תכנון מוקדם, בדיקה תכנונית פרטנית וליווי מקצועי, עד לקבלת היתר בנייה כדין לפני כל ביצוע בפועל.
