מיסוי נדל"ן – מס רכישה

שיעורי מס רכישה לדירה יחידה:

• עד 1,978,745 ₪ → פטור מלא.
• 1,978,746 – 2,347,040 ₪ → 3.5% על ההפרש.
• 2,347,040 – 6,055,070 ₪ → 5% על ההפרש.
• 6,055,071 – 20,183,565 ₪ → 8% על ההפרש.
• מעל 20,183,565 ₪ → 10% על ההפרש.

דירה שניה ומעלה:

• עד 6,055,070 ₪ → 8% מהשקל הראשון.
• מעל 6,055,070 ₪ → 10% על החלק שמעל.
• בקיצור: בדירה יחידה יש פטור על רוב הסכום, בדירה שניה ומעלה משלמים מס מהשקל הראשון.

מהות מס הרכישה:

• חל ללא קשר לרווח – גם אם העסקה הפסדית חייבים במס.
• מס זה מעלה את סיכון העסקה ויכול להשפיע על הרווחיות.

אסטרטגיות להפחתת מס רכישה:
א. שיטת השלישים

• מי שאין לו דירה בבעלותו יכול לקנות שליש דירה בכל פעם ללא מס רכישה.
• מגבלות:
  1. פטור חל רק על מס רכישה – מס שבח יחול בעת מכירת הדירה.
  2. עניין השותפות יכול להיות מורכב ולגרום למחלוקות.
• ברגע שיש דירה מלאה בבעלותך, אין יותר פטור.

ב. שיטת הקרוסלה המסתובבת (דירה חליפית)

• אפשרות לקנות דירה נוספת תוך החזקת הדירה הקודמת עד שמוכרים אותה (כ-1.5 שנים).
• מגבלות:
  1. חייבים למכור דירה אחת תוך פרק הזמן המוגדר.
  2. אי אפשר להשאיר שתי דירות למגורים בו-זמנית.
• זוגות עם הפרדה רכושית יכולים לנצל זאת: אחד קונה למגורים עם פטור, השני מחזיק בדירות השקעה.

שימוש במעמד משפרי דיור

• ניתן למכור שתי דירות ולקנות דירה אחת תוך שמירה על פטור ממס רכישה אם:
  1. במועד מכירת הדירה הראשונה יש רק דירה שנייה בבעלות.
  2. מכרו את הדירה השנייה תוך שנה מהדירה הראשונה.
  3. שווי שתי הדירות יחד אינו עולה על 2,252,000 ₪.
  4. הדירה החדשה עלתה לפחות 75% משווי שתי הדירות הקודמות יחד.

פטורים נוספים ממס

• נכים, עיוורים, עולים חדשים, משפחות שכולות, נכי עבודה, נכי תאונות דרכים, נכי צה"ל וכוחות הביטחון, ניצולי שואה.
• לבדוק תמיד מול עו"ד או יועץ מס.

כללי זכאות לדירה יחידה

• כוללת דירה שהושכרה בשכירות מוגנת או דירת ירושה כשחצי ממנה בבעלות הרוכש.
• העברת מתנה בין בני זוג/ידועים בציבור → פטור מלא.
• הענקת מתנה לקרובי משפחה → מס רק על שליש שווי הדירה.
• חלק בדירה של 50% → משלמים מס רק על החלק (לא על הדירה כולה).

מס רכישה על קרקע

• שיעור רגיל: 6%.
• עם זכויות בנייה והיתר תוך שנתיים → מקבלים חזרה 1% → משלמים 5%.

קבוצות רכישה

• משלמות מס על שווי הקרקע + הערך המשוער של הדירה המוגמרת.
• מי שקונה דירה שעדיין לא נבנתה עשוי לקבל פטור בתנאים מסוימים אם העיכוב אינו באשמתו.

מס רכישה על נכסים אחרים

• חנות, משרד, מחסן, חניה → מס קבוע 6%, אין פטורים על דירה יחידה.
• משק חקלאי עם מגורים → השווי של המגורים מחושב כדירה רגילה, יתרת השטח עד 588,735 ₪ → 0.5%, מעל לכך → 5%.