כמו בכל השקעה, גם להשקעה בנדל״ן בחו״ל יש יתרונות וחסרונות.
חסרונות ההשקעה בנדל״ן בחו״ל
נדל״ן בחו״ל אינו נקנה בשקל, ולכן ההשקעה חשופה לשינויים בשערי מטבע. ירידה של כ־10% בשער המטבע עלולה למחוק את הרווח כולו. שוק המט״ח הוא שוק ספקולטיבי וקשה מאוד לחיזוי, ולכן הסיכון בהשקעה מוכפל.
יש מדינות חזקות ומבוססות, כגון אנגליה, גרמניה וארה״ב, שבהן הנדל״ן נחשב יציב יחסית, אך לרוב אין בהן צפי משמעותי לעליית מחירים. מנגד, קיימות מדינות חלשות יותר, כמו יוון ודומותיה, שבהן קיים פוטנציאל לעליית ערך חדה – אך גם סיכון גבוה לקריסה, ולכן לרוב לא מומלץ להתקרב אליהן. המשמעות היא שמספר השווקים הרווחיים באמת לטווח הארוך מצומצם יחסית.
העברת כספים לחו״ל כרוכה בעלויות גבוהות, בירוקרטיה מורכבת והתעסקות לא מבוטלת. בנוסף, כאשר מתעוררות בעיות בנכס, קשה הרבה יותר לטפל בהן מרחוק. קיים פער מידע משמעותי בין המשקיע לבין הגורמים המקומיים, ולעיתים קל להטעות או להציג תמונה חלקית. זוהי השקעה “בשלט רחוק”, על כל המשתמע מכך.
מינוף באמצעות משכנתא על נכסים בחו״ל הוא מורכב מאוד, ולעיתים כמעט בלתי אפשרי. כתוצאה מכך, אחד היתרונות המרכזיים של נדל״ן: המינוף הבנקאי כמעט ואינו קיים עבור משקיעים רבים, ובוודאי עבור מי שטרם מימש את אפשרויות המימון שלו בישראל.
פערי תרבות מהווים גורם סיכון משמעותי נוסף. משקיעים רבים אינם מכירים לעומק את השוק המקומי, ולכן מתקשים להבין את העדפות המגורים, הביקוש האמיתי והסיכונים. גם במדינה אחת יכולים להיות פערים מהותיים. כך למשל, בישראל קיים הבדל עמוק בין תרבות המגורים בתל אביב לבין יישובים וכפרים, הבדל שמשפיע ישירות על סוג הנכסים המבוקשים ועל סוג הפרויקטים האפשריים. אף שהעולם גלובלי, פערים תרבותיים עדיין משפיעים באופן משמעותי על שוקי הנדל״ן.
השקעה בנדל״ן בחו״ל היא בראש ובראשונה השקעה בשוק מקומי. יש להבין לאן השוק הולך, ולא להסתפק בתשואה נוכחית גבוהה. שוק יכול להניב תשואה יפה אך להיות מדשדש או מדרדר, מסיבות גיאו־פוליטיות או כלכליות שקשה לזהות מרחוק. גורמים כגון איכות הבנייה, תחבורה ציבורית, תעסוקה, חיי לילה ואופי האוכלוסייה משפיעים ישירות על ערך הנכס, ולא תמיד קל להעריך אותם מבלי להיות בשטח.
יתרונות ההשקעה בנדל״ן בחו״ל
לצד החסרונות, לנדל״ן בחו״ל יש גם יתרונות משמעותיים.
ברוב המדינות, תשואת השכירות גבוהה יחסית למחיר הנכס. במדינות מבוססות, מדובר לרוב בהשקעה סולידית עם תנודתיות מתונה, למעט אירועים חריגים כדוגמת משבר 2008.
קל יותר למצוא נכסים מתחת למחיר השוק ובמיקומים טובים, בעיקר בשל היצע גדול יותר ופחות תחרות מצד משקיעים. בניגוד לישראל, שבה בעלי נכסים לרוב אינם ממהרים להתפשר על מחיר, בשווקים רבים בחו״ל ניתן לאתר הזדמנויות אטרקטיביות. הביקוש הנמוך יחסית מצד משקיעים יוצר לעיתים אפשרויות מפתיעות.
בעידן המודרני קל יותר לקבל מידע, להשוות מחירים ולתקשר עם אנשי מקצוע מקומיים. גם הטיסות הפכו לזולות ונגישות יותר, כך שטיפול בבעיות אינו מורכב כפי שהיה בעבר.
הנדל״ן בחו״ל נחשב סולידי גם לטווחים קצרים יחסית, והתשואה השוטפת מתקבלת לרוב בצורה פשוטה וברורה. במדינות רבות המיסוי על נדל״ן נמוך בהשוואה למיסוי על שוק ההון, כך שהרווח נטו עשוי להיות גבוה יותר.
בנוסף, מגוון סוגי הנדל״ן בחו״ל רחב משמעותית מזה הקיים בישראל. מעבר לדירות מגורים, קיימים תחומים רבים נוספים: מסחר, רפואה, לוגיסטיקה ועוד, וכן מכשירי השקעה ייעודיים המאפשרים חשיפה לסוגים שונים של נכסים.
גם בתחום המימון קיימות בחו״ל שיטות מינוף שאינן נפוצות בישראל. עבור משקיעים שכבר מיצו את אפשרויות המימון בישראל, מדובר לעיתים באלטרנטיבה רלוונטית.
עם זאת, הסיבה המרכזית להשקעה בנדל״ן בחו״ל היא פיזור סיכונים. נכסים מחוץ לישראל מהווים מעין “תעודת ביטוח” לתרחישים קיצוניים, ומתאימים במיוחד לביזור תיק ההשקעות.
על מה חשוב להקפיד כשמשקיעים בנדל״ן בחו״ל
ברכישת נכס פרטי, קריטי להיעזר באיש מקצוע מקומי עו"ד או יועץ שיהיה הגורם המייצג של המשקיע. איש מקצוע מקומי יכול לחסוך שעות רבות של טעויות יקרות, ולהתמודד עם ניואנסים רגולטוריים ובירוקרטיים. חשוב שעורך הדין יטפל גם בכל הדיווחים והטפסים לרשויות המקומיות.
כאשר ההשקעה מתבצעת באמצעות חברה יזמית, חשוב לוודא שהחברה משקיעה יחד עם המשקיעים, ולא רק פועלת כיזם. יש לוודא קיומו של צוות מקומי מנוסה, ניסיון מוכח לאורך זמן, והימנעות מחברות צעירות וחסרות ותק שעלולות לפספס פרטים קריטיים.
יש לבדוק לעומק את חוקי המיסוי, המימון והבנייה במדינת היעד, להבין את אופן הטיפול בשוכרים בעייתיים, ולוודא קיומו של ניהול נכסים מקצועי. ניהול מרחוק אינו ריאלי ללא גורם מקומי, ויש לשקלל מראש את כל העלויות הנלוות: ניהול, העברות כספים, נוטריון, עמלות ועוד.
מעבר לחומרי השיווק של החברה, חובה לבצע בדיקה עצמאית של השוק: מגמות כלכליות, סחירות, ביקוש מקומי אמיתי, מחירים למ״ר, איכות הבנייה, רמת הקבלנים וניסיונם. גם כאשר סומכים על הגורם המלווה, יש לבדוק שההנחות עליהן מבוססת ההשקעה אכן נכונות.
לאחר ביצוע ההשקעה, יש לבדוק אחת לשנה או שנתיים שהתשואה בפועל עומדת בציפיות.
אם התשואה נמוכה מהמתוכנן, המשך החזקה בנכס משמעותו השקעה מתמשכת בתשואה נמוכה. חשוב לדעת לעצור בזמן, למכור ולא להתאהב בהשקעה, גם אם הושקעו בה זמן ואנרגיה. אי־עצירה פוגעת באפקט הריבית דריבית ומהווה הפסד משמעותי בטווח הארוך.
עם זאת, יש לזכור שגם ליציאה מהשקעה יש עלויות. לעיתים ניתן לשקול שינוי ייעוד או השבחה של הנכס – אך גם זו השקעה חדשה, המחייבת חישוב מחודש מלא, ללא קשר לעבר.
השאלה היחידה הרלוונטית היא מה צפוי בעתיד, ולא כמה כבר הושקע.
