זכויות בניה מתי זה אפשרי ומתי לא, ולמה למרות שיש זכויות בניה זה בדרך כלל לא ישים.
הקדמה: בישראל יש חלוקה של השטח למגרשים, כל מגרש – חלקת אדמה, יש לו תב"ע שזה תוכנית שאומרת מה מותר לבנות במגרש ומה אסור, בד"כ זה לא רק תוכנית אחת אלא כמה תוכניות שמגדירות מה אפשר לבנות במגרש, ולא רק מה אפשר אלא גם כמה איפה ובאיזה צורה, בנוסף יש הנחיות מרחביות שכל עיר מגדירה וזה משלים את התוכניות שחלות על המגרשים, ובנוסף יש גם מסמכי מדיניות שמשלימים את ההנחיות והתוכניות.
- בבתים שהם כבר בנויים זה אומר שניצלו חלק מהזכויות בניה (שכזכור נקבעות לפי התוכנית) ולכן בנו את הבתים, ועכשיו השאלה היא האם נותרו עוד זכויות שלא נוצלו שמכוחם אפשר לבנות עוד שטחים, כדי לדעת את זה צריך להוציא את ההיתרי בניה הישנים שמכוחם בנו את הבתים (היתר בניה – מסמך מהעירייה שמאשר תוכנית לבנייה על פי הזכויות המאושרות בתוכנית העירונית) לראות כמה מתוך הזכויות נוצלו ולפי זה לדעת האם נותרו זכויות לבנייה, ואם נותרו איפה אפשר לבנות בבניין,
- יש כמה סוגי זכויות יש זכויות לשטח עיקרי ויש זכויות לשטח שירות שטח עיקרי כולל שטח פנים של הדירה למעט מרפסות וממדי"ם שטח שירות כולל ממדים חדרי מדרגות חניות וכדו'
כל זה צריך להיות בהתאם לחוק תיכנון ובניה שמכוחו יש את התוכניות שנותנות זכויות למגרשים, אבל! ופה יש אבל גדול יש חוק נוסף חוק המקרקעין שקובע את הבעלות הקניינית על המגרשים ועל זכויות הבנייה,
- בבניינים משותפים ברוב המקרים גם אם יש זכויות בנייה הם שייכות לכל המגרש (שעל המגרש בנוי בניין מגורים) מה שאומר שהזכויות שייכות לכל השכנים שלכם גם, וצריך לבקש מהם רשות להשתמש בזכויות בנייה של כולם (וכן זה אפילו אם רק רוצים לסגור מרפסת בתוך הבית)
יש מקרים שבהם גם זכויות הבנייה מוצמדות לדירה מסויימת זה יכול להיות הצמדה במסמכי הבית המשותף, וזה יכול להיות בתוכנית שבה כתוב מפורש שהזכויות הרחבה שייכות רק לדייר שמרחיב את דירתו.
לסיכום אנחנו צריכים שיהיו זכויות בנייה שלא נוצלו במסגרת הבנייה הקיימת, בנוסף לראות שעומדים בכל דרישות העירייה ובנוסף לראות שזכויות הבנייה שייכות לנו או להשיג הסכמת שכנים.
מידע חשוב:
- הליך היתר בניה לוקח בערך שנה וחצי (תלוי בעירייה \ מועצה \ אדריכל) ועלויות ממוצעות של היתר בנייה מעל 100 א"ש כולל יועצים אגרות מהנדס והיטלי השבחה
- בכל בנייה מעל 12 מ"ר חייבים את אישור פיקוד העורף שיכול לחייב ממ"ד או חדר מחוזק מה שמייקר את עלות הבנייה של התוספת בצורה משמעותית.
- בתוספת בבניין משותף הרבה פעמים הרשות דורשת בנייה בחזית אחידה, מה שאומר שכל השכנים חייבים יחד לבנות וא"א לבנות לבד.
- עלות ממוצעת ריאלית היום של תוספת בניה היא 10 אלף ש"ח למטר כמובן שתלוי באיכות הבנייה ובסוג החומרים בניה קלה או קונבנציונלית.
- היתר בניה הוא הליך עם המון בירוקרטיה אנחנו תלוים בהמון גופים חוץ מהעירייה פקע"ר וכדו' וצריך להיות מוכנים לו נפשית.
- ממ"ד לבתים פרטיים או לבניינים עד 2 קומות (כולל קומת עמודים) לא צריכים היתר בניה במלחמת חרבות ברזל אלא רק הליך מקוצר של אישור מול פיקוד העורף בלבד. (בתוקף עד 10.2026)
- אם קונים דירה ע"מ להרחיב חשוב להתייעץ עם אדריכל רישוי! שיבדוק את כל התקנות של הרשות ויודיע מה הדרישות אחרת יכול להיות שלא תוכלו לנצל את זכויות הבנייה.
- כל עיר מתנהלת אחרת מבחינת מחלקת הנדסה וכדאי לברר את זה, לא דומות גבעתיים נתניה וראשון לציון שזה מחלקות הנדסה איטיות, לערים כמו הוד השרון רמת השרון בת ים וחולון שיש שם מחלקות יעילות יותר.
לסיכום: לפני שקונים נכס על מנת להשביח אותו ולבנות, חשוב להבין שיש זכויות בניה, חשוב להבין שאנו רוכשים גם את הבעלות על הזכויות, חשוב להבין שמיקום הבנייה הרצוי אפשרי, חשוב להבין את העלויות והזמן הנדרש להיתר בניה, חשוב להבין את עלויות הבנייה, לשקלל את הכל ולראות אם זה עסקה משתלמת, מומלץ להתיעץ עם שמאי מקרקעין מוסמך ובנוסף עם אדריכל רישוי שמומחה ברשות שבה הנכס.
